REITの歴史

REITの歴史は、戦前にまで遡ることができます。

REITの歴史と日本の経済史

REITの歴史を知ることは、REITの特徴や意義を知ることと同じです。また今後のREITの動向を知る一助になると思います。

REITの歴史、つまり日本の不動産証券化の歴史は、戦前に遡ることができます。関東大震災をきっかけとする昭和恐慌が起こっている時に、不動産の価格を上げて金融を活性化させるために、抵当証券法が施行され、不動産を担保とする証券が発行されました。この仕組みが現在の不動産の証券化の原型と見ることができます。

REITの歴史は戦後の日本の経済史にリンクしています。高度成長を迎えた日本では、土地の値段は必ず上昇するものでした。そのため不動産の購入は非常に人気が高かったのですが、銀行が土地購入のための融資を行うのは、もっぱら企業だけでした。企業への貸付けだけで銀行が十分経営できる時代だったのです。ところが、高度成長を経て日本全体がとても豊かになり、世の中が金余り状態になると、銀行は貸付け相手を探すのに困るようになります。そこで銀行が目をつけたのが、不動産への融資でした。銀行は、企業にも個人にも不動産を購入するための資金を融資しました。こうして不動産への投資が異常に加熱し、バブル経済となります。不動産の売買が活発になる中で、不動産を小口化する金融商品が登場するようになります。J-REIT登場への布石が打たれたわけです。

バブルの崩壊は日本のREITの歴史において重要な転換点となります。バブルが崩壊すると、不良債権が大量に生まれ金融システムが麻痺しました。銀行は中々融資を行おうとはせず、企業は資金調達に苦心することとなります。そこで企業は新たな資金調達の方法として、バブル期に大量に保有した不動産を証券化して販売するようになります。これは、銀行による間接金融に代わる、新たな金融ルートを求める社会のニーズに合致した現象でした。不動産の証券化とその売買が盛んになる中で、法改正が連続して行われ、不動産証券を利用した投資信託、すなわちJ-REITが登場しました。

2000年に証券投信法が改正され、投信・投資法人法となり、J-REITが可能となりました。J-REITは登場後、2007年まで順調に市場を拡大していきます。しかしアメリカで起こったサブプライムローン問題による金融不安で、J-REITの価格が暴落し、市場は大きく縮小しました。その後は徐々に回復を続けています。これがREITの歴史です。

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